부동산 상한제란? 상한제지역은 어디인가?
민간택지에 대한 분양가 상한제 시행일이 얼마 남지 않았습니다.
부동산 상한제란 무엇이며 해당 지역은 어느 곳인지 알아 보겠습니다.
부동산 상한제란?
부동산 상한제란 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준 건축비와 택지비에 가산비를 더하여 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양 하도록 제한하는 제도를 말합니다.
분양 가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도입니다.
감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비를 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산 비용을 더하여 분양가의 상한선이 결정됩니다.
기본형 건축비는 6개월마다 조정됩니다.
분양가 상한제의 변천 과정은?
1977년 분양가 상한제가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었습니다.
획일적으로 정한 상한가로 규제하는 방식이어서 주택공급 위축이 발생하였으며, 이로 인하여 부동산 대란이 발생 하였습니다.
1989년 부터는 분양가를 택지비와 건축비에 연동하는 원가 연동제가 시행되었습니다.
하지만 외환위기의 도래로 인하여 주택시장이 침체되자 규제를 완화하여 1999년 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면 자율화가 시행 되면서 분양가 상한제가 사실상 사라졌습니다.
분양가상한제가 폐지 됨에 따라 신규 분양주택의 분양 가격이 높아지는 현상이 발생하여 주변 아파트 가격까지 상승시키는 부작용이 발생하게 되었습니다.
이에 2005년 분양가 상한제가 부활하게 되었습니다.
대한주택공사 등 공공택지에 지어주는 주택에만 적용을 하다가 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에 대하여도 이 제도가 전면 시행하게 되었습니다.
그러자 다시 주택공급의 위축 및 아파트의 품질 저하 등의 부작용이 발생하면서 204년 분양가 상한제의 민간 택지 적용 요건이 강화 되었습니다.
강화된 요건으로 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례가 없어 이 제도는 유명무실 해졌습니다.
2019년 8월 주택법 시행령 개정안
2019년 8월 12일 정부는 민간택지 아파트에 분양가상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화하였습니다.
1. 주택가격 : 상승률이 주택 상승률보다 현저히 높아 투기 과열지구로 지정 된 지역
2. 분양가격 : 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과
3. 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5:1 초과
4. 거래 : 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가
위의 4가지 요건 중 1번+2~4번의 조건이 한가지 이상 해당 되면 분양가 상한제가 적용 됩니다.
분양가 상한제 적용지역
서울 13개구
강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
개발 추진 5개구 37동
강서 - 방화, 공항, 마곡, 동촌, 화곡
노원 - 상계, 월계, 중계, 하계
동대문 - 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 다십리, 회기. 전농
성북 - 성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2.3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1.2.3가
은평 - 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌
경기 3개시 13개동
광명 - 광명, 소하, 철산, 하안
하남 - 창우, 신장, 덕풍, 풍산
과천 - 별양, 부림, 원문, 주암, 중아
